Das Workshop-Verfahren hat sich im Projekt Altwiesen bestens bewährt. Bild: Planwerkstadt, Juliette Haller
Wenn alle an einem Strang ziehen
Neun verschiedene Eigentümer stehen hinter dem Projekt Altwiesen, organisiert sind sie in einer Einfachen Gesellschaft. Obwohl sie alle ganz eigene Voraussetzungen mitbringen und unterschiedlich organisiert sind, ist es gelungen, die Interessen zu bündeln und die Entwicklungsschritte gemeinsam zu planen.
Im Sinne eines möglichst guten Entwicklungsprojekts ziehen alle Eigentümer am gleichen Strang und koordinieren ihr Vorgehen in allen wichtigen Fragen. Seit 2010 ist der Planungsprozess nun bereits im Gang und kommt Schritt für Schritt voran. Entscheidungen werden im Workshopverfahren vorbereitet und dann gemeinsam gefällt. Organisatorisch haben sich die Eigentümer zu einer Einfachen Gesellschaft zusammengeschlossen. Das macht es einfacher, gegenüber den verschiedenen Anspruchsgruppen einheitlich aufzutreten. Die Gesellschaft wurde für die Projektentwicklung gegründet und wird für das Bauprojekt fortgeführt.
Der Einfachen Gesellschaft steht Paul Stocker vor, erfahrener Immobilien-Projektmanager und Bauherrenberater. Er erklärt, was die Zusammenarbeit zwischen den Eigentümern ausmacht und warum das Projekt Altwiesen für ihn ein ganz besonderes ist.
«Unser Vorgehen ist ein Novum»
Was macht das Projekt Altwiesen aus Ihrer Sicht aus? Was ist das Besondere daran?
Ich betrachte dieses Projekt aus verschiedenen Perspektiven, deshalb gibt es auch mehrere Besonderheiten. Beginnen wir bei der Organisationsform: Beim Start waren wir 15 Grundeigentümer und es galt, alle von einem gemeinsamen Vorgehen zu überzeugen. Es sind private und institutionelle Eigentümer und sogar die Stadt Zürich ist mit dem Kindergarten beteiligt. Die Struktur für ein solches Vorhaben ist ein Novum, haben wir uns doch für die Projektentwicklung zu einer Einfachen Gesellschaft zusammengeschlossen. Wir konnten nicht auf Erfahrungen aus anderen Projektentwicklungen zurückgreifen.
Verzögert die Komplexität der Organisation das Projekt denn nicht unnötig?
Der Zeithorizont hat keine wesentliche Rolle gespielt. Wir wussten, dass die Liegenschaften irgendwann saniert oder ersetzt werden müssen. Deshalb haben wir uns die notwendige Zeit für die Gespräche und die Projektorganisation mit allen Beteiligten genommen.
Wie gestaltet sich die Entwicklungsarbeit mit derart vielen verschiedenen Eigentümern?
Damit beispielsweise die gesamten Erschliessungsfragen gelöst werden konnten, brauchten wir ein Planungsinstrument, das sich nicht an den Parzellengrenzen orientiert. Dazu wurde im Workshopverfahren das städtebauliche Konzept mit allen Beteiligten erarbeitet. Aus diesen Grundlagen konnten dann der Gestaltungsplan und der Landumlegungs- und Erschliessungsvertrag generiert werden.
Wie geht man ein solch herausforderndes Planungsprojekt an?
Es braucht viel Überzeugungsarbeit und einen langen Atem. Die Raumplaner haben uns dabei unterstützt, das Verfahren und die Planungsschritte aufzuzeigen. Zudem wussten wir relativ früh, dass ein Alleingang für die meisten Grundeigentümer nicht optimal ist. Rasch war für uns klar, dass wir uns als Eigentümer zusammenschliessen müssen, um eine gute und nachhaltige Lösung für das Quartier Schwamendingen zu finden. Es ist uns allen ein Anliegen, hier in sinnvoller Art und Weise zu verdichten. Aus diesen Gründen haben wir uns zu einer Einfachen Gesellschaft mit allen Eigentümern zusammengeschlossen.
Wie werden in dieser besonderen Konstellation Entscheidungen gefällt?
In der Zusammenarbeit der Grundeigentümer mit Raumplanern, dem Planungsteam (Architekt, Landschaftsarchitekt), Juristen und Behördenvertretern konnte das Vorgehen definiert und die Resultate an den Eigentümerversammlungen dann bewilligt werden. Klare Strukturen (Grundeigentümergemeinschaft, Kernteam, Planungsteam) und Meilensteine sind wichtige Erfolgsgaranten. Zudem braucht es manchmal eine Extrarunde, bis man sich auf einen gemeinsamen Lösungsweg geeinigt hat.
Was ist bis jetzt geschafft?
An der Eigentümerversammlung vom April 2020 wurden die Planungsinstrumente gutgeheissen. Das heisst, dass der Landumlegungs- und Erschliessungsvertrag beim Notar unterzeichnet und anschliessend der Gestaltungsplan beim Amt für Städtebau zuhanden des Stadtrates eingereicht werden konnte. Nun hat der Stadtrat den Gestaltungsplan bewilligt.
Worüber freuen Sie sich rund um das Projekt Altwiesen persönlich am meisten?
Der wahrscheinlich grösste Erfolg ist die Mitwirkung aller Grundeigentümer. Es freut mich, dass alle die Vorteile des gemeinsamen Weges erkannt haben.
Und worauf dürfen sich die künftigen Mieter freuen?
Es werden zeitgemässe Wohnungen erstellt, die den heutigen Standards entsprechen und nachhaltig gebaut sind. Die verschiedenen Grundeigentümer werden sicher auch unterschiedliche Wohnungstypen und Ausbaustandards anbieten. Somit ergibt sich ein breites Angebot an Mietwohnungen in einem attraktiven und gut erschlossenen Quartier.